{"id":47446,"date":"2023-04-13T14:46:00","date_gmt":"2023-04-13T14:46:00","guid":{"rendered":"https:\/\/obegef.pt\/wordpress\/?p=47446"},"modified":"2023-04-14T14:51:34","modified_gmt":"2023-04-14T14:51:34","slug":"ai-que-eu-caio-segurem-me-que-eu-caio-2-2-3-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-3-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-7-2-2-2-3-2-4-3-2-31-9-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-3-2-56","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/obegef.pt\/wordpress\/?p=47446","title":{"rendered":"Alternativas ao problem\u00e1tico Programa Mais Habita\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n

\u00d3scar Afonso, Expresso online<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n

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\"\"<\/a><\/figure><\/div>\n\n\n

Al\u00e9m de n\u00e3o resolver o grave problema habitacional e agravar problemas, o P+H apoia-se em medidas de hostiliza\u00e7\u00e3o ideol\u00f3gica que violam princ\u00edpios constitucionais como o da n\u00e3o discrimina\u00e7\u00e3o e o da liberdade econ\u00f3mica<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

O Programa Mais Habita\u00e7\u00e3o (P+H) afigura-se como uma \u201cm\u00e3o cheia de nada\u201d, com um conjunto profuso de medidas em que poucas recolhem um acolhimento mais ou menos generalizado \u2013 ser\u00e1 o caso da simplifica\u00e7\u00e3o do licenciamento, mas sobretudo em termos conceptuais, tendo em vista aumentar a oferta de habita\u00e7\u00e3o, pois v\u00e1rios especialistas levantam muitas d\u00favidas e quest\u00f5es quanto \u00e0 real efetividade das propostas concretas, nomeadamente a responsabiliza\u00e7\u00e3o dos projetistas.<\/p>\n\n\n\n

Todas as demais medidas s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

(i) ou ineficazes (n\u00e3o t\u00eam efeito): por exemplo, a obrigatoriedade de oferta de taxa de juro fixa no cr\u00e9dito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o \u2013 basta os bancos terem condi\u00e7\u00f5es pouco atrativas que n\u00e3o ter\u00e3o clientes, se n\u00e3o quiserem;<\/p>\n\n\n\n

(ii) ou inexequ\u00edveis: como as medidas que dependam das C\u00e2maras e estas n\u00e3o as quiserem executar, nomeadamente o pol\u00e9mico arrendamento coercivo de pr\u00e9dios considerados devolutos, isto caso a figura n\u00e3o venha a ser declarada inconstitucional, o que \u00e9 uma s\u00e9ria possibilidade, significando tamb\u00e9m que a medida n\u00e3o \u00e9 exequ\u00edvel;<\/p>\n\n\n\n

(iii) ou contraproducentes; isto \u00e9, que atuam em sentido contr\u00e1rio ao pretendido.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 nesta terceira categoria em que me vou deter com maior aten\u00e7\u00e3o a seguir com dois exemplos facilmente entend\u00edveis: a s\u00e9ria limita\u00e7\u00e3o ao Alojamento Local (AL) decidida pelo governo e o condicionamento do aumento de rendas em novos contratos, que nos traz \u00e0 mem\u00f3ria os tr\u00e1gicos efeitos dos v\u00e1rios processos de congelamento de rendas ao longo da nossa hist\u00f3ria, incluindo em 1974, no in\u00edcio da nossa democracia \u2013 na verdade, uma atualiza\u00e7\u00e3o de rendas limitada a 2%, al\u00e9m de ir contra as regras de mercado, significa uma perda de rendimento em termos reais com os valores de infla\u00e7\u00e3o elevados que estamos a observar.<\/p>\n\n\n\n

Em tra\u00e7os gerais, estas duas medidas (mas tamb\u00e9m outras, como o arrendamento coercivo) visam suprir a incapacidade de o governo fornecer habita\u00e7\u00e3o a custos controlados, mobilizando para isso im\u00f3veis do setor privado e assentando em dois princ\u00edpios fundamentais: (i) for\u00e7ar os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis destinados ao AL a abandonar a atividade e a colocar os im\u00f3veis no mercado; (ii) desvalorizar os im\u00f3veis para permitir que os cidad\u00e3os os possam adquirir ou arrendar. Desse modo, \u00e0 custa do preju\u00edzo e frustra\u00e7\u00e3o de expectativas de outros, o governo espera lan\u00e7ar no mercado im\u00f3veis atualmente destinados ao AL, o que provocar\u00e1 uma diminui\u00e7\u00e3o geral no valor dos pre\u00e7os e das rendas, em conjunto com a referida limita\u00e7\u00e3o do aumento das rendas.<\/p>\n\n\n\n

Ao desvalorizar ativos imobili\u00e1rios, o P+H vai contra a fun\u00e7\u00e3o principal do Estado de promover o desenvolvimento econ\u00f3mico e a cria\u00e7\u00e3o de valor. O uso de pol\u00edticas p\u00fablicas para destruir todo um setor de atividade (o AL) e para provocar uma desvaloriza\u00e7\u00e3o generalizada dos ativos \u00e9, no m\u00ednimo, question\u00e1vel. Por regra, a destrui\u00e7\u00e3o de valor na economia n\u00e3o resolve problemas, agrava-os. Acresce que adotar medidas de destrui\u00e7\u00e3o de valor no contexto atual de aumento das taxas de juros e de crise econ\u00f3mica \u00e9 especialmente perigoso.<\/p>\n\n\n\n

Para al\u00e9m de n\u00e3o resolver o grave problema habitacional e agravar problemas, o P+H apoia-se em medidas de hostiliza\u00e7\u00e3o ideol\u00f3gica que violam princ\u00edpios constitucionais como o da n\u00e3o discrimina\u00e7\u00e3o e o da liberdade econ\u00f3mica. As medidas propostas tamb\u00e9m afetar\u00e3o negativamente o setor do turismo, que \u00e9 dos poucos em que o pa\u00eds \u00e9 competitivo, prejudicando, assim, toda a economia. Al\u00e9m disso, ignora que o problema do acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o est\u00e1 concentrado social e territorialmente.<\/p>\n\n\n\n

Ainda mais importante, as duas propostas referidas ignoram mecanismos b\u00e1sicos de mercado que, a prazo, as tonam contraproducentes para os efeitos pretendidos. Ao desvalorizar os ativos para efeitos de AL e de arrendamento (a limita\u00e7\u00e3o das rendas traduz-se numa redu\u00e7\u00e3o do valor atual l\u00edquido de um qualquer projeto de compra ou constru\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o para arrendamento), o governo est\u00e1 a incentivar uma redu\u00e7\u00e3o da oferta de edif\u00edcios para estas finalidades, o que, num segundo momento, implicar\u00e1 uma nova press\u00e3o em alta dos pre\u00e7os das habita\u00e7\u00f5es e das rendas por insufici\u00eancia de oferta. Na verdade, qual \u00e9 o investidor nestas \u00e1reas que ir\u00e1 confiar no governo quando \u201cmudou as regras a meio do jogo\u201d, incluindo a instabilidade fiscal promovida? A perda de confian\u00e7a traduzir-se-\u00e1 em menos investimento no setor da habita\u00e7\u00e3o e AL, indo contra os efeitos desejados das medidas.<\/p>\n\n\n\n

Em suma, o P+H desvaloriza ativos imobili\u00e1rios, baseia-se no dirigismo econ\u00f3mico perigoso que hostiliza setores da economia, viola princ\u00edpios constitucionais, e penaliza o desenvolvimento econ\u00f3mico. Por isso, o P+H deve ser rejeitado e outras solu\u00e7\u00f5es devem ser encontradas para resolver o acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Para solucionar um problema, \u00e9 necess\u00e1rio primeiro entender \u00e0s suas causas. Uma das causas \u00e9 estrutural e deriva da incapacidade do governo para fornecer habita\u00e7\u00e3o sustent\u00e1vel a custos controlados. Outra das causas \u00e9 conjuntural e foi causada pela especula\u00e7\u00e3o fiscal, que aproveitou o aumento das taxas de juros e da valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis. O governo \u00e9, pois, o principal respons\u00e1vel pela exclus\u00e3o habitacional que afeta cada vez mais jovens e indiv\u00edduos das classes m\u00e9dia e baixa. Para al\u00e9m de n\u00e3o ter adotado medidas eficazes ao longo do tempo, vem agora, com o P+H, propor outras que agravam ainda mais a situa\u00e7\u00e3o, tentando transferir a responsabilidade para o setor privado e promovendo uma indesejada luta de classes.<\/p>\n\n\n\n

Detenho-me agora em alguns exemplos que caem na categoria de medidas inexequ\u00edveis, v\u00e1rias delas feridas de inconstitucionalidade, um termo que n\u00e3o deve ser banalizado, pois \u00e9 de uma enorme gravidade.<\/p>\n\n\n\n

Entre as medidas graves e discriminat\u00f3rias que devem ser rejeitadas, inclui-se a elimina\u00e7\u00e3o do coeficiente de vetustez em im\u00f3veis destinados ao AL. Essa medida \u00e9 inconstitucional e injusta, pois estabelece que os im\u00f3veis afetos ao AL valem mais do que os outros, violando o princ\u00edpio de refer\u00eancia ao valor de mercado e da objetividade, al\u00e9m de discriminar um grupo espec\u00edfico de contribuintes. A medida tamb\u00e9m viola a natureza do Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis (IMI), que \u00e9 um imposto sobre o patrim\u00f3nio ou a riqueza. Ora, se o valor de um im\u00f3vel est\u00e1 (artificialmente) acima do valor de mercado, o IMI n\u00e3o tributa o patrim\u00f3nio ou a riqueza, sendo, por isso, inconstitucional.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 a revoga\u00e7\u00e3o do regime de suspens\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o em IMI dos pr\u00e9dios adquiridos para revenda pelas empresas que exercem essa atividade viola a natureza do IMI como um imposto sobre o patrim\u00f3nio ou a riqueza (passando estranhamente a ser tamb\u00e9m um imposto sobre \u201cmercadorias\u201d), discriminando negativamente e de forma arbitr\u00e1ria este tipo de empresas. Acresce que a redu\u00e7\u00e3o do prazo de exig\u00eancia de revenda de im\u00f3veis para essas empresas, como requisito de isen\u00e7\u00e3o do Imposto Municipal sobre as Transmiss\u00f5es Onerosas de Im\u00f3veis (IMT), contribuir\u00e1 tamb\u00e9m para uma de tr\u00eas hip\u00f3teses: (i) destrui\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f3mica de revenda; (ii) agravamento do pre\u00e7o da habita\u00e7\u00e3o quando os custos adicionais poderem ser passados para os compradores; ou (iii) aumento da evas\u00e3o e da fraude fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Como se n\u00e3o bastasse, o P+H prop\u00f5e ainda a cria\u00e7\u00e3o da Contribui\u00e7\u00e3o Extraordin\u00e1ria sobre os Estabelecimentos de Alojamento Local (CEAL), que \u00e9 um novo imposto anual de 35% sobre o rendimento anual m\u00e9dio previs\u00edvel de cada im\u00f3vel afetado ao AL em zonas urbanas pressionadas. A base de c\u00e1lculo \u00e9 determinada pelo INE, que, como \u00e9 do conhecimento geral, n\u00e3o tem compet\u00eancias tribut\u00e1rias e n\u00e3o produz estat\u00edsticas para fins tribut\u00e1rios. Acresce que a CEAL n\u00e3o atende \u00e0s despesas do propriet\u00e1rio, \u00e9 sempre a mesma, independentemente do lucro real, sendo, por isso, injusta e regressiva. A CEAL viola o princ\u00edpio constitucional da tributa\u00e7\u00e3o sobre o rendimento real das empresas, \u00e9 cumulativa com o Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) e Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC), pelo que contribuir\u00e1 para a fal\u00eancia de muitas empresas.<\/p>\n\n\n\n

Dado o contexto atual, seria expect\u00e1vel que o P+H contemplasse medidas que permitissem que jovens e fam\u00edlias das classes m\u00e9dia e baixa pudessem adquirir im\u00f3veis permanentes a pre\u00e7os condizentes com o mercado. Algumas das medidas que deveriam ter sido consideradas no P+H incluem: (i) isen\u00e7\u00e3o total do IMT na primeira aquisi\u00e7\u00e3o, com um poss\u00edvel agravamento do IMT nas aquisi\u00e7\u00f5es de segunda habita\u00e7\u00e3o; (ii) isen\u00e7\u00e3o do IMI por um per\u00edodo mais significativo de anos; (iii) dedu\u00e7\u00e3o \u00e0 coleta do IRS do valor dos juros pagos; (iv) isen\u00e7\u00e3o do IRS quando a presta\u00e7\u00e3o mensal corresponder a um valor expressivo do rendimento; (v) devolu\u00e7\u00e3o de metade do IRS e do IRC que o Estado cobra dos vendedores de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Seria ainda de esperar que o P+H inclu\u00edsse outras medidas, como por exemplo: (i) ampliar a dedu\u00e7\u00e3o \u00e0 coleta do IRS para o valor das rendas pagas pelas fam\u00edlias de m\u00e9dio e baixo rendimento em habita\u00e7\u00f5es permanentes, aliviando-lhes assim as dificuldades financeiras; (ii) acabar com a isen\u00e7\u00e3o do IMI para os pr\u00e9dios do Estado e seus organismos aut\u00f3nomos, incentivando a sua utiliza\u00e7\u00e3o e evitando o abandono; (iii) impor uma tributa\u00e7\u00e3o agravada em sede de IMI para im\u00f3veis que tenham sido comprovadamente abandonados; (iv) acabar com a isen\u00e7\u00e3o de IMI para im\u00f3veis localizados em centros hist\u00f3ricos, onde a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria tem levado a um aumento exorbitante dos pre\u00e7os; (v) implementar uma taxa reduzida de IMI para os pr\u00e9dios destinados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente; (vi) repor o regime dos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio de Arrendamento Habitacional, que permitia aos propriet\u00e1rios venderem os seus im\u00f3veis a esses fundos para mant\u00ea-los como inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

O P+H apresenta, pois, diversos problemas e n\u00e3o ser\u00e1 capaz de resolver a crise habitacional em Portugal. Alternativamente, as implementa\u00e7\u00f5es das medidas expostas nos dois \u00faltimos par\u00e1grafos desta cr\u00f3nica trariam certamente benef\u00edcios significativos para a resolu\u00e7\u00e3o do problema. Tais medidas, que n\u00e3o envolvem hostiliza\u00e7\u00e3o ideol\u00f3gica, contribuiriam para proporcionar maior estabilidade financeira a jovens e fam\u00edlias das classes m\u00e9dia e baixa, al\u00e9m de tornar a aquisi\u00e7\u00e3o e o arrendamento de habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente mais acess\u00edvel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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